深圳1990年小产权房 长达20年车位产权不明晰，政策是否需适时调整？

编辑｜彭飞

深圳宾利车主堵车位事件，近期引起外界广泛关注。

撇除掉当事人“50辆宾利堵车位”的言论背后，是深圳长年累月的停车位资源紧张难题，以及停车位产权归属不明晰而引起的屡次纠纷。

据不完全统计，2021年底，深圳市各类停车泊位约240多万个。而截至2020年底，深圳市汽车保有量超过350万辆，停车位缺口超百万。

2022年1月，高德地图与清华大学交通研究所联合发布的全国停车场分析报告显示，深圳是全国出行最难找停车位的城市，排名第二位的是南京市。

该报告称，深圳停车难指数为11.6，表示深圳车友平均每100次驾车导航，约有11.6次到达目的地后未能成功停车，需要再次查找停车场，比全国主要城市停车难指数高14.1%。

深圳计划“十四五”期间，将再增加100万个以上停车泊位，全市停车泊位将超过350万个。

停车位产权不明晰

除了停车难以外，小区停车位产权不明晰的问题，也使得不少小区在停车资源紧张时爆发过不少纠纷事件。

通过中国裁判文书网，搜索“停车位”、“所有权”、“不动产权”等关键字，能够找到近400份深圳各级法院作出的裁判文书。

深圳拟对停车位开发利用、权属确定、权益转让等作出明确规定，最早追溯到2002年，当年开始起草的《深圳市区所有建筑物停车位出让转让办法》，由于种种原因，一直未“出炉”。

2014年12月，《深圳市房地产开发项目停车位建设及处分管理办法(征求意见稿)》发布，办法拟规定，深圳将分类确权停车位，全国首创分配建和增设两种。配建车位归全体业主所有且禁止买卖，增设车位归开发商所有可有条件租售。

然而，该政策仅仅是意见稿，此后并未正式出台。

2020年3月1日，深圳正式施行《深圳经济特区物业管理条例》。

深圳市住建局曾对条例解读称：为了防止争议发生，条例明确要求在土地出让合同中约定车位、车库的权属。住宅物业的车位约定归建设单位所有的，其所有的车位只能出售、附赠、出租给业主。建设单位应当在房屋预售或者现售时，将本物业管理区域内用于出售、附赠、出租的车位、车库的数量予以公示，并在房地产买卖合同中明示。

一位深圳业内人士告诉界面新闻，在国内其他大城市，如上海、广州等，车位是可以和房子一样正常交易的，并且会有独立的产权证，而在类似广州、杭州等，买卖车位还可以进行商业贷款，最低能做到零首付。

但深圳实行的是车位共有产权，禁止交易，反映到市场上，一方面可以防止公司和个人炒作车位，不会像香港或广州时常出现天价车位现象，但另一方面随着车辆增多，共有属性没法满足日益增加的车辆需求后，又出现了车位不确权带来的纠纷不断。

此次发生冲突的深圳宝能公馆项目，主要是住宅业主与公寓业主两方对停车位权属的争议。但在该项目的《建设工程许可证》中，2127个地下车位是被明确划分在了住宅部分。项目第三期，也就是公寓部分，整体上并不包含地下停车位。

北京大成（深圳）律师事务所合伙人刘子孺告诉界面新闻：“严格意义上来讲，深圳目前不允许车位进行交易，物权法规定开发商可以约定车位所有权，但是实际并没有相应的配套设施规定开发商可以办车位的不动产权证，导致车位没有产权凭证。”

他表示，深圳除了有个别经营性停车场有产权凭证外。从1990年代至今，几乎没有发过车位或停车场的不动产权证。

北京金诉律师事务所主任王玉臣也告诉界面新闻：“根据民法典的规定，在规划上用于停放汽车的车位、车库，如果符合相应的条件，是可以销售的。如果地方规定和国家法律相悖，应当遵守国家法律。”

此外，2020年12月，《深圳经济特区停车管理条例（征求意见稿）》发布。意见稿称：对于小区的停车问题，一直以来，我市对居住区停车场的权属并未作出明确界定，《条例》拟规定，居住区的停车管理应当充分发挥业主自治管理的作用，将停车管理权交给业主共同决定，居住区停车设施的管理、使用制度，以及收费标准、方式、收益分配等事项由业主共同决定。

上述条例提及的业主自治管理，仅在实践层面就面临不小的困难。

以此次宝能公馆停车位事件而言，业主告诉界面新闻：“我们至今没有能成功成立业委会，中间跟开发商、物业、街道办有过数次沟通，5月中旬多方会谈的时候也跟街道代表再次反馈需要组织第二次业委会选举问题，但一直没有结果。”

对于宝能公馆的大多数业主而言，面对屡次发生的车位挤占摩擦事件，如果无法成立业委会，也很难实现业主自治管理，停车场的管理、权属问题就会一直处于悬而未决的状态。

上述人士认为，从政府层面来说，延续20年至今一直没有出台车位明确产权的方案，已经属于历史遗留问题，这与深圳大量小产权房至今难以确权类似，需要政府层面切实加快推动，但实际实施过程因涉及到大量存量车位问题，短期内也难以解决。

开发商赠送车位加深矛盾

开发商在停车场管理上的混乱，也使得宝能公馆住宅业主同公寓业主的矛盾愈演愈烈。

界面新闻获得的宝能公馆的建设工程规划许可证显示，商品房地下车位达2127个，公寓的地下建筑面积为0，也就是没有配套车位。

王玉臣认为；“从严谨的角度来讲，0的意思是规划证里的这个项目没有地下建筑，可以理解为没有地下停车场。”

然而，宝能地产确实以赠送车位为由吸引购房者购买公寓。

宝能公馆的公寓业主出示的一份车位使用权赠与合同显示，甲方赠与乙方使用的停车位坐落于宝能城市公馆负二层，车位使用期为公寓土地使用期限期满后。

在合同最后一页，第十三条“其他”写着：本合同仅为车位使用权赠与合同，无法办理相关的权属登记手续。

宝能公馆住宅业主提供的聊天记录则显示，宝能公馆的物业方称：“除办理月卡物业跟业主有签协议外，再无其他关于停车位协议。”

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为：“车位权属问题已经成为比较大的纠纷，建议在房屋买卖过程中要把事情说清，有停车位的小区，有车位权属在的要把它列出来，交易的时候就要明确是属于开发商还是属于业主的。”

由于深圳一直对住宅小区的车位不予确权，这些年开发商在销售过程中，普遍采取的是“以租代售”方式，把车位的价值添加进整体房价中，然后以租赁的形式“卖给”业主，通过长租20年、之后再续约的形式签约。

但这种“以租代售”方式并不是所有小区都适用。由于停车位产权不明晰的问题，不止宝能公馆这类千万级别的豪宅发生过停车位矛盾，深圳不少其他豪宅都曾经有过类似事件。

2020年，蛇口一豪宅就曾因停车位引发纠纷。该小区目前的二手实际售价超过15万每平方米，不少业主在原本共享的车位上挂牌宣告车位私有。这导致小区内128户业主无法停车。部分业主经过多方协调后，才通过无固定车位的业主抽签方式，暂时解决了车位问题。

2018年，深圳著名豪宅半岛城邦三期也曾传出过车位维权消息。彼时，开发商本想将小区架空层的600多个车位作为商业用途，使得小区车户比变成1.6：1，与卖房时宣传的2：1不符合。为此，刚入伙的业主们坚决反对，并进行集体反馈。

最后，事件以开发商发布公告，承诺三期业主和商业业主可以共同使用架空层车位，且优先满足业主车位需求的暂告一段落。

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