小产权房业主更换物业，一座小区的7年“暗战”-2023东莞小产权房信息_深圳小产权房源

家里起火之后，西安市雁塔区融侨馨苑小区（下称融侨小区）的业主梅先生才知道，楼内的消防栓早就出了故障。

火灾发生在2022年10月30日下午。家住9层的梅先生在顶楼平台浇花、看书，一低头，厨房的窗户冒出黑烟来。他马上下楼，敲打邻居的门请他们拨119，然后打开消防栓的门，一拧，没水。

进家里自救已经来不及，一开门，烟猛扑出来，他“像脖子被卡住一样窒息”。没几分钟，几个小区保安跑上来，但消防栓没水，干粉灭火器又不会用，他们只能关掉整栋楼的天然气开关。

梅先生回忆，消防员冲上来，问出一样的问题：“水呢？”保安低着头，不吭声。

51栋楼、近7000户居民的融侨小区在2008年建成，早期物业是开发商融侨集团。2010年左右，金辉物业开始接手，此后公共服务频出问题。

据当地媒体报道，2015年小区一栋楼地下室跑水，配电箱被浸在水下；2018年夏天小区停电三日，业主将腐败的食物堆在物业前台。停电多次之后，国家电网派人确认后发函给业委会，称地下配电室腐蚀严重，设备运行不良，故障频发。金辉物业对媒体声称每年亏损几百万元，但一直未离场。

融侨小区的第二届业主委员会从2016年起就试图召集业主大会罢免金辉物业，选聘新物业。据《中国青年报》2018年报道，整个过程如同“谍战”：小区里贴满互相攻击的打油诗，业委会成员为了保证选票安全而将票箱用黑袋子包起来，开票时现场“出现了四五个‘来历不明的人’，质疑和否定开票过程”。

业主们试图更换物业的行动从2016年持续至今，业委会也从第二届换到了第三届。但没人能想到，业委会反而比物业先告别小区。

2019年7月，刚当选的第三届业委会正着手更换物业，随后收到了一份起诉书——业主李某芝要求撤销业委会的选举结果。许多业主猜测，李某芝是金辉物业“请”来的，南方周末记者未能确认。而她的诉求，得到了法院支持。

隐患重重的小区

2022年11月，梅先生回忆起10月那场火灾，说消防员最终只能使用干粉灭火器。起火二十多分钟以后，客厅四壁黢黑，沙发烧成一块黑炭，顶灯掉下来，墙上的铜版画烧成地上的一滩铜水，连安在楼道墙上的奶箱都已经变形。

在此之前，他从不知道消防栓里没水。隔了几天，陕西省电视台的记者来采访，他和记者下到8楼，发现楼下的消防栓里也没有水。可是每层楼的消防栓窗上都贴着消防器材检查记录表，检查项目都打着钩、签了名——火灾没过几天，9层的消防栓又有人来做了检查，11月4日这天的记录显示，消防器材各项都没问题。

梅先生说，消防检查表每月都打着钩，他并不知道小区的消防系统究竟失修了多少年。

西安市融侨馨苑小区2022年消防器材检查记录表。（受访者供图/图）

事故发生之后，物业经理拜访了梅先生夫妻俩，给两人各送了一套秋衣秋裤，定好了附近的酒店，“很客气，态度还是很好。”梅先生说。可是过了一天，经理的态度变得强硬，说责任不在物业：“消防管道长年失修，一旦加压就会跑水，可是修理管道就得用大修基金——现在物业动不了大修基金。”

大修基金是物业专项维修基金的俗称，是专项用于物业共有部位和共有设施设备保修期满后的维修、更新、改造的资金。按照2008年起实施的《住宅专项维修基金管理办法》（下称管理办法），小区里的电梯、天线、照明、消防、绿地、道路、路灯等设施的维修，都由大修基金覆盖。

“对物业不满意，去起诉就好了。”梅先生转述物业经理的话，并说当天他们不欢而散。但梅先生认为，物业在这件事里依然需要承担责任——按照管理办法，如果大修基金还未转给业主大会管理，就要由物业提出使用建议，收集建筑面积、人数同时超过三分之二的业主同意，再由物业负责实施。

但在过去的几年里，梅先生并没有见过物业公司收集意见、组织维修。梅先生说，物业负责人将不愿意使用大修基金的责任推到了业委会那头，称“业委会管着大修基金的同意权，他们（物业）管不了”。

缺位的大修基金并不只带来消防隐患。融侨小区第三届业委会办公室主任李玉对南方周末记者说，小区建成超过十年，很多居民楼顶都开始老化漏水，在2021年夏季登记时，不少顶层房间的墙上都已经长出霉点，前些年屋中四散的霉菌曾诱发了几位业主和家人的哮喘和过敏症状。

业委会是大修基金管理和使用中的重要角色。按照管理办法二十三条，大修基金的使用方案由物业公司提出，需要经过业主大会同意，再由业委会审核同意，并报直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门备案。

但在融侨小区，第三届业委会无法履职了。业主李某芝在2020年11月向西安市雁塔区法院提起诉讼，要求撤销业务会选举结果，在一审和2021年5月的二审均得到支持。2022年2月，陕西省高院驳回了业委会的再审申请。

“双过半”里的僵局

撤销了第三届业委会选举结果的二审判决书，给出的理由基于两个数据。业委会选举成功，需要同意的业主“双过半”，即超过业主总数与小区专有部分面积总数的一半。而二审的西安市中级人民法院认为，宣布选举结果的业主大会决议公告里，这两个数字都不够准确。

小区专有部分面积总数，是指业主得以独立享有和支配的面积，也是不动产权证上的面积加总，并不包含公共区域。在这一点上，判决书中指出了三个出入不大的数字：业主大会选举公告中的选举权面积数，为75.7583万平方米；业委会备案时登记的小区面积总数，则是88.14万平方米；以及原告李某芝所出示的《西安市房屋权属登记卡》，显示小区建筑总面积是85.5735万平方米。

李玉说，几个面积的出入，缘于计算方式的不同：房屋权属登记卡由开发商提供，是开发商在房屋交付使用后向行政管理部门报备的资料，这个总面积中既包含专有部分面积，也包括人防、配套的小学、幼儿园和物业用楼等公共面积；业委会备案时登记的小区面积总数来自与物业签订的服务合同，也包含了上述公共面积；而公告中选举面积的来源，是小区首届业主大会召开时物业公司提供的业主名册，第三次业委会选举过程中，筹委会招募的第三方公司在线上向业主分发调查表更新了数据，并在各单元门口做了公示。

李玉说，对照业委会选举结果里的公告中的投票数，即便按照《西安市房屋权属登记卡》中的数据，如果能去掉人防、物业用楼等公共面积，只计算其中的专有部分面积，10位当选的业委会成员的投票面积也超过了50%——但如果按着建筑总面积，那么投票面积没人能过半。

但判决书并没有做这一步计算：“《西安市房屋权属登记卡》具有法定的公示效力，能够客观真实地反映融侨馨苑小区总面积的具体情况。”而上述另外两个数据与之不符，也就导致“投票面积计算比例出现错误”。

在业主总数的统计方面，西安中院认为，业委会选举过程并未披露计算过程和规则，也未能计算一个业主拥有多套房产的情况，因此无法确认业主总数为6771人。

李玉说，在业委会选举前一周，业主信息已经公布在每栋楼的单元门前，在计算总数时已经排除了一个人有多套房的情况，认为信息有偏差的业主可以提出修改——但直到投票开始，这位叫李某芝的业主都没有提出异议。

一些迹象表明，李某芝与物业公司有诸多联系。李玉提及，李某芝曾在案件开庭时表示，《西安市房屋权属登记卡》的来处是小区的物业公司。

在南方周末记者提出采访时，代理过李某芝的律师罗军鹏回复：“你直接联系物业公司吧。”他随后补充，“想找业主，要联系物业公司。”

李玉说，自己并不认识起诉业委会的李某芝——除了知道她是小区的业主之外，没人知道她是否参与过小区的公共事务，因为票箱在开票公证之后已封存，也无法得知她是不是参与过业委会选举。李玉和热心小区公共事务的业主牛莉莉表示，业委会并不想针对某位业主，因此从未在私下主动联系过李某芝。

根据裁判信息网，李某芝在2019年11月就起诉过当时的小区业委会选举筹备组，认为对方修改业主大会议事规则的行为侵犯业主权利，这一诉求被法院驳回。

南方周末记者多次联系金辉物业、李某芝及她在此案中的代理律师罗军鹏，但未获回应。

2022年10月底发生火灾后，融侨小区业主梅先生家的阳台。（受访者供图/图）

业主自治的“瑕疵”

中国人民大学法学院教授刘俊海说，业委会和业主大会的决议包含着业主的民心与民意，这很重要。但正如公司法中同时规定了股东大会和董事会的撤销之诉和无效确认之诉，民法典中也规定了，一旦业委会和业主大会召集、表决程序或者内容有违法之处，法律也要提供救济。

撤销即是救济的一种方式。这与二审法院的表述相似：“侵害业主的合法权益，不仅包括侵害业主的合法权益，也包括做出决定的程序违反法律规定的情形。”

对外经贸大学法学院教授徐海燕在2009年发表的论文《业主大会决议瑕疵的司法救济》中说，中国业主大会产生的历史更晚，制度设计存在一定漏洞，使得法律上存在瑕疵的业主大会决议长期游离在司法权的审查范围以外，而2007年通过的物权法、2009年通过的物业管理条例都植入了关于撤销权的条款作为救济制度。

物权法颁布5个月之后，北京市西城区一位业主起诉了小区业委会，要求取消业主大会投票通过的决议。这被称为“物权法施行以来的第一起业主告业委会撤销决议的案件”，与融侨小区陷入的官司类似，争执的焦点就在产权面积上：法院认为，投票权数清册中列出了地产公司4.8万余平方米的产权面积，但这一点是否成立尚存疑；面积统计直接关系到投票权，综合双方当事人的举证能力，业委会需要对此负有举证责任，而业委会并不能提供证明。最后，法院支持了这位业主的撤销业委会诉求。

徐海燕在论文里认为，“双过半”的规定同时照顾到了持有建筑面积更多的大业主与为数众多的普通业主，法院有必要也有权审查决议里的程序性瑕疵。

但对融侨小区的业委会来说，这个“瑕疵”难以完善。物业公司掌握开发商数据，相比之下业委会获取资源的能力却显得薄弱。李玉说，小区建设图纸锁在一个文件柜中，由物业和业委会各持一把钥匙，但2020年6月的一天，文件柜被物业以档案室漏水的名义转移，不知所终，业委会报警无果。

被起诉后，业委会成员向小区过去所属的高新区住建局、现在所属的雁塔区住建局、西安市房管局和西安市住建局都进行了信息公开申请，但没有一个部门可以出具小区专属面积总数的权威数据。

在案件审理的过程中，业委会向法院申请，要求向有关部门调取小区专有面积，也无果。

2020年6月，融侨小区档案室。照片拍摄当天，物业称档案室漏水，将小区建设图纸转移。（受访者供图/图）

“再选还是撤销”

刘俊海说，业主可以撤销业委会的决定，并不代表业委会的决定要毫无瑕疵。“比如召集程序，如果通知了业主，而业主没有到场，就不能吹毛求疵——否则业主自治的路也会被堵死，小区内的矛盾就依然存在。”

刘俊海未对融侨小区官司的具体案情作出评价，但他表示，当业主自治的道路被堵上时，矛盾依然存在。“如果法律途径是走不通的路，就会出现其它形态的解决方式。在这个过程里，物业的工作人员和业主，都可能受伤害。”

目前为止，撤销业委会选举直接带来的后果，是小区再难组织新的选举——专有面积总数被建筑面积总数取代，业委会成员需要争取更多选票，同时没人知道如何拿出有说服力的业主总数。“再选，还是撤销。”牛莉莉和李玉表达了同样的担忧。

更重要的是，“如果一次有街道办的监督和指导，全程公示、公证过的选举都可以被撤销，那么未来该怎么选举？”李玉问。她提供了筹委会与电子城街道办的沟通过程，从2018年11月开始，街道办对议事规则、投票方式、候选人缴纳物业费的情况都提过建议，筹备组也按照这些公文一一改正。到2020年3月，在业委会被起诉之后，电子城街道办向代理律师出具了情况说明，也提及“首届业主大会确认的建筑面积在各次业主大会中沿用”。电子城街道办未回复南方周末记者的采访请求。

李玉说，2021年拿到二审判决结果时，业委会正在排查楼顶漏水的楼宇，之后需要争取到楼中超过三分之二业主的签名，向区住建局申请、备案，再使用大修基金。

这份判决结果使得业委会失去了合法地位，也就无法继续履职。那个秋天，几位业主试着自己维修楼顶，但漏水的地方往往是屋顶上的洼地，只修一户无济于事。

2022年这一年，没人申请大修基金，楼顶和消防管道依然失修。再审申请被驳回8个月以后，梅先生家发生了火灾。