小产权房2021合同？二手房签约的十个细节（下）

今天我们来讲讲二手房签约中的后5个细节。

废话不多说，开始。

六、房子的隐藏瑕疵：?

关于房屋的隐蔽缺陷，主要有3类：

1.事故房：

什么算作事故房？

首先要有意外事故，比如火灾、触电，或自杀、他杀导致的意外死亡。

如果因为疾病或者年老自然死亡，包括在屋内举办葬礼，通常不被认定为事故房。

高层坠落造成死亡的，作为坠落起始点的房屋、坠落地的楼下阳台、底层花园通常都要算作事故房。

2.邻居环境：

楼上经常吵闹，被迫开5年震楼器不管用；对门有精神疾病，经常扰民，等等。

类似的案子，法院往往会判决房东没有义务告知房子以外的情况，不支持买家的诉求。

可见，邻居环境更多地需要买家在买前考察清楚。

一旦房子买定，想要解约不易。

3.房屋本身硬件缺陷：

严重影响房屋居住属性的缺陷，卖家需要承担责任。

包括墙体开裂、漏水、下水管道堵塞，或者存在违章搭建的情况。

另外，房屋的很多瑕疵是外在的，看房时是可以注意到的，这表示买家已经接受了房子的现状，就不能回过头再找卖家。

有些精明的卖家，会在合同约定：“买家对房屋具体情况充分了解，同意按照现状接受该房屋。”这样买家事后发现问题，就更难追责了。

二手房买卖合同实战解析第六课：

发现房子的隐藏瑕疵，靠自己，不轻信。

七、交房：

交房，对房东而言，是一项重要控制权的出让。

讲3个交房的例子。

1.房子交了，钱没收齐：

比较典型的，按揭贷款的情况，合同里糊里糊涂，只说XX年XX月XX日向银行递交申请，没说最晚什么时候下款。

当时可能觉得2个月怎么也办完了，交房的时间就写了2个月后的一个日子。

没想到3-4个月以后银行也没放款。

房东就会比较纠结，不按期交房，自己违约；

交了房，怕后面收不到款，更加被动。

因此，合同有必要加一句：收到尾款后，再交房。

2.房东想要多住两个月：

有的房东，卖掉房子置换。

新房交房的日期不确定，而买家也不着急搬，那么合同里干脆不写交房日期。

这也没有太大关系。

但为了避免小问题上不愉快的摩擦，建议提前约定两点：

1）约定延期交房的租金。

2）约定一个最晚交房期。

3.户口迁出：

水电煤、物业费需要做一个交接。

因为买家可以自己做更名，而且一般也会留交房保证金，所以问题不大。

户口迁出是个问题，公安和法院都不能强制迁走房子上原来的户口。

所以现在还会有一个迁出户口保证金。

二手房买卖合同实战解析第七课：

交房是个大节点，控制权要把握好。

八、违约责任：?

本篇将列举一些常见违约情形、关于违约责任的误区。

一、常见违约情形卖方违约：

1）卖房没有权限（不是产权人，或未取得共有产权人同意）；

2）反悔不肯卖房；

3）抵押没有按时消除；

4）房屋状况描述不实（非学区、非满五唯一等）；

5）房屋有隐藏瑕疵；

6）房屋不能按时过户；

7）房屋不能按时腾退；

8）房屋买卖中途被查封、拍卖。

买方违约：

1）购房资格不过关；

2）银行不批贷；

3）晚付款，或付不出款；

4）反悔不肯买房。

二、违约责任的误区：

1.赔钱就能解约：

这个通常发生在卖家反悔不想卖房的情况。

卖家往往认为赔偿定金或者合同总价20%的违约金就可以解除合同。

但是，如果买家坚持要求履行合同，也有能力履行合同的，卖家不能单方解约，仍然要继续过户、交房。

反过来说，通常卖家却不能强迫买家买房，除非已经走完大部分流程，不适宜解除合同。

这其中的区别在于，卖家在合同下拿到的是钱，钱并没有分别。

而买家拿到的是房子，房子与个人喜好关系较大，能够赔偿解决，不能强制。

2.违约就能解约：

解除合同是一个比较严重的惩罚，通常只有比较严重的违约才会导致合同解除的后果。

如果只是付款迟延2-3天，或者过户迟延3-5天，可以要求对方支付违约金，而不是解除合同。

当然，合同另外约定的除外。

一方只有轻微违约，而另一方强行解除合同的，另一方反而会变成自己违约。

3.一切以合同约定为准

大部分情况下，违约的处理以合同约定为准。

4.没有过错就没有违约责任

合同责任是一种绝对责任，承诺的事项，即便是因为客观因素影响，如果没有按照合同履行，也仍然要承担违约责任。

比如，银行放款迟延，虽然不是买家故意造成，但如果错过合同规定的最晚付款期限，买家仍然存在违约责任。

如果遇到强制性的政策变化，比如突然的限购，导致购房资格丧失，则可以适用“情势变更”原则，免除违约责任。

但必须限于政策直接造成的影响，且合同没有特别规定。

如果买家本来就不具有购房资格，或者政策出台之后才签署的房屋买卖协议，则买家违约与政策无关，买家的违约责任不能免除。

二手房买卖合同实战解析第八课：

了解你的权利，用好你的武器。?

九、税费：?

一、税费谁来付？

法律上，二手房交易税费应当由买卖双方分别承担。

买方：契税

卖方：个人所得税、增值税、附加税

我们通常说，买方税费全包。

那是因为合同里做了特别约定，卖方不能想当然。

如果合同没有约定的，法律只能默认双方各自承担税费。

二、政策变化导致税费增加怎么办？

这种事情2021年广州就发生过。

广州4.22新政，增值税免征的条件从满二提高到满五。

500万的房子，税费成本瞬间增加25万。

很多朋友，本来就是踮着脚凑首付，一下子多25万，就彻底买不起了。

这里有2个问题：

1.增加税费谁来承担？

2.因为税费增加买不起房，可不可以解除合同？

如果合同没有约定，那么：原来合同下面税费应该谁承担的，谁就应该继续承担增加部分。

如果税费增加买不起房了，性质上属于“情势变更”，买方可以解除合同，也不需要支付违约金。

合同也允许自由约定：

比如增加的税费，房东承担，或者双方均摊；

也可以是税费增加，不超过XX元，合同继续履行；

超过XX元，买方无责解约。

现在调控政策出台频繁，写合同更应该有先见之明，把变化当常态，提前做对自己有利的约定。

三、房东举报避税怎么办？

为了减少一些税费成本，买卖双方有可能写低合同价格。

遇到房子快速上涨的时候，房东发现自己卖亏，为了搅黄交易，什么理由也想的出。

包括故作幡然悔悟状，说避税违法，合同无效，房子不卖了。

不过，这种想法是不能得逞的。

如果确实少交了税，补齐就好。

买卖合同的效力不受影响。

买方要经得起恫吓。

二手房买卖合同实战解析第九课：

税费提前计算好，政策变化提前约定好。?

十、纠纷解决：?

1.了解自己的底牌：

出现问题，第一时间需要了解自己的底牌。

合同怎么约定？法律怎么规定？现实中对另一方有怎样的制约？

法律支持你索赔100万，但你以为自己只能要20万，那么谈判还没开始，你就输了。

法律要求你给买家付款宽限期，但你直接解约，那么你就从被违约，变成了违约方，从主动，变成了被动。

了解自己的底牌，是谈判的基础。

2.搜集证据和信息，不打无准备之仗：

无论事情能不能谈下来，都要做最坏的打算，要为上法庭做准备。

法庭是一个讲证据的地方。

证据≠事实。

私下里都承认的东西，搬到法庭上，对方就可以不认。

比如，看房时房东夫妻都同意卖，但合同只签了老公一人的名字，就要提防法庭上，老婆一口咬定自己不知情。

你需要提前让老婆补上签字，或者留下跟老婆的微信聊天记录，防止对方反悔。

对方委托亲戚朋友办手续的，授权委托书原件要拿到手。

很多时候授权委托书只是拿个扫描件给中介晃了晃，真要起诉的时候，原件藏起来，说没有这回事，授权是假的。

保留好证据，再做撕破脸的打算。

二手房买卖合同实战解析第十课：

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