小产权房可以赠与合同？赠与成立吗

执行过程中，白先生的女儿小白提起执行异议之诉。小白主张父母离婚时签订离婚协议，约定案涉房屋归白先生所有，待小白成年后，转为小白所有。本次执行开始时，小白已年满十八周岁。因此，小白提出执行异议，请求解除对案涉房屋的查封。

小白的异议能中止蒋先生对案涉房屋的执行吗？这得看小白对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。

法院的最终意见是：不能。理由是：

不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

案涉房屋登记在白先生名下，小白没有取得案涉房屋的所有权，不能对抗第三人，不能基于案涉房屋所有权人的身份排除强制执行。

白先生和前妻签订的离婚协议中的房屋归属条款约定，系白先生和前妻讲房产赠与小白的意思表示。赠与房屋，如根据书面赠与合同办理变更登记的，应认定赠与关系成立；未办理变更登记但赠与人根据书面赠与合同已将产权证书交给受赠人，受赠人根据赠与合同已占有、使用该房屋的，可以认定赠与有效，但应不办变更登记手续。

但在小白的案件中，她父母只是在离婚协议中对赠与房产作出了意思表示。协议虽然对小白设定了利益，但是这一利益能否实现取决于小白父母是否现实履行赠与房产的产权过户义务。

对于案涉房产赠与而言，小白父母没有将房产过户到小白名下，赠与关系没有成立，小白对案涉房产不享有所有权。

即使小白表示接受赠与，并且证明自己已经实际占有案涉房屋，但离婚协议是小白父母之间对于离婚夏蝉如何处理的安排，并非小白父母与小白之间签订的书面赠与合同，不能认定赠与有效。

因此，法院认为小白对案涉房产不享有足以排除强制执行的权益。

借此案件，笔者想分享的现实问题是：离婚协议中约定将房产赠与给子女，但并未办理变更登记手续，赠与关系成立吗？

从前文的案件结果里，可以看到这种情形下，赠与关系是不成立的。原因在于违背了物权公示公信原则及登记对抗主义。

根据民法典规定，不动产物权变动必须依照法律规定进行登记，只有经过登记，才能够产生物权变动的法律效果，才具有物权发生变动的外部特征，才能满足不动产物权变动的公信力要求。

不动产物权未经变更登记，法律不承认该物权发生变动，自然也不会对其予以法律上的保护。小白就是因为白先生虽然作出了赠与的意思表示但并未办理房屋权属变更登记，没有完成房屋权属的转让，所以小白没有真正取得房屋的所有权，法律不会保护小白关于房屋的权益。

另外，现实生活中，很多夫妻离婚时，对于房产的分割唯一能达成意见的就是，房产归子女所有。但如果仅是在离婚协议中作出赠与的意思表示，但未办理变更登记的，即使已经将房产证交给子女、子女也已经实际占有使用该房屋了，赠与关系也并未成立，子女对于该房产仍然不具有所有权。

因为赠与关系的成立必须以赠与物的交付为准，法律另有规定的，以其规定为准。对于不动产赠与而言，法律的“另有规定”是必须要办理变更登记手续，否则赠与关系不成立。

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