2023东莞小产权房信息_深圳小产权房源_深圳村委统建楼建总誉璟轩：备案名（荣璟轩），地处：晋安区新店镇东浦路125号荣璟轩
项目占地仅11亩，规划三栋高层住宅，其中一栋是安商房，主打57、79、89的刚需产品。
项目合计285套，其中安商房83套，商品房202套，采用融侨物业。
项目1号楼定位2T6，2号楼定位2T4，端头79、89，中户57。
2022年3月16日，福州榕圣（建总旗下）以3.45亿兜底宗地2022-11号，成交楼面价14900元/平，土地面积：11.58亩，容积率：3，建筑限高：80米，商品房指导价：31500元/平。
地块须配建安置型商品房6480平方米，销售均价为17865元/平方米，须建设建筑面积不低于2000平方米的居家养老服务照料中心1处，由晋安区指定单位按照6423元/平方米回购。
分析：2022年，福州土拍凉了一整年，其中本土国企频繁兜底，建总作为代表之一，虽然没有榕发，左海兜底的资金高，但是出现的频率依然不低。
一整年房企兜底了四幅地块，全部以小型地块为主，其中晋安的三幅都位于火车北站附近，房企给出的备案名都是：X璟轩。
对比其他本土国企的兜底，建总整体的出资并不高，加上都是小型地块，压力也不算太大。
对于建总，在福州的代表项目并不多，这几年的记忆点基本都停留在南二环的建总领筑，开盘做到高去化，不过硬是分批开盘，卖了近3年，还没卖完。
目前房企在南二环也兜底了一幅纯商，建总江南尚璟，楼面价比北园的两幅来得低，目前产品规划14栋8-16层洋房及高层住宅，主推建面约115-175㎡，共550套。
这个项目算是整个南二环，近几年里面，看上去相对成型的刚改产品，当然能否吸引到客户，也有一定压力。
对于北站的这幅安商房，虽然成交楼面价1.49W，不过配建养老中心、安商房，实际可售楼面价预计在1.7W左右，可以说并不算低。
对于地块而言，非常袖珍，开发空间也不大，加上紧邻火车轨道，房企直接给出极限刚需产品的定位，可以说也非常贴合市场。
57平米：两房两厅一卫，连廊中户，双开间朝南，极限设计，其中卫生间是暗卫，餐厅空间也较小。
这样的小户型，除了建总领筑外，目前新房市场并不多见，虽然有一定的稀缺性，不过这几年人才房的出现，对于客源其实也有一定分散。
79平米：三房两厅一卫，连廊端头，双开间朝南，客厅靠西侧阳台采光，餐厅靠连廊采光，布局参考观湖郡99平。
这种户型比较早期，不过也不算少见，对于这个面积段做三房，加上还位于端头，相对来说对于周边的刚需家庭吸引力可能更高。
89平米：三房两厅两卫，连廊端头，三开间朝南，动静分离，目前主流的布局，差异在于厨房设计在北侧，做到部分的南北对流，同时搭配宽阳台，算是一定的亮点。
项目位于火车北站周边，距离地铁一号线1.1公里，加持度并不高，距离省体590米，距离五四路250米，驾车出行优势尚可。
项目最大的硬伤，紧邻火车轨道，可以算上铁轨房，加上琴亭高架、三环快速路，可以说噪音因素拉满，右侧是晋安河，周边以老旧小区为主。
整体来说，发展预期不高，负面因素明显，距离市中心尚可，以刚需地缘客匹配为主。
项目1月已经备案1号楼，备案均价30303元/平，公摊27%，2梯4户，端头79平，中户59平，18层，合计64套，其中1-2层为居家养老中心。
网络数据：项目折后均价2.75W，开盘当天去化4套，去化率9%。
分析：对于项目而言，首开2号楼，在梯户比上，强于未开的1号楼，不过距离铁轨更近，加上1-2层还有养老中心，负面因素也较大。
从备案价来看，跟指导价差异不算太大，由于3层开始，所以各楼层差价并不大，大部分层差在100左右。
由于主打刚需产品，加上连廊的2T4的设计，导致公摊率高达27%，可谓较高。
项目与目前市场一样，开盘放出折扣，不过开盘的表现不理想，目前网签也还是0。
目前项目周边的二手房基本在2W左右，其中比较有对比的就是近期交房的万科金域时代。
项目作为产权复杂的新盘，2020年的精装售价2.9W，高容积率加上不少配建房。
万科金域时代最大的优势就是近地铁，周边的生活配套更充足，轨道噪音影响更小一些。
目前项目交房，虽然挂牌在3W左右，不过成交难度较高，基本就是原价出的节奏。
当然对于这种小户型，没有什么社区，还有安商房的项目，最容易被冲击的就是周边的安商房等。
项目是火车北站的安置A地块，周边就有一个安置C地块，规划838户，未来这些崭新的安置房，会是项目二手挂牌，最大的对手。
按这个对比来说，目前项目2.7W的折后价，除了户型小这个特色外，从性价比来说，也不高。
当然小户型加上近市区的位置，小体量的项目，即便开盘不算理想，压力也不算太大，目前营销力度也不高，基本就是默默去化。
项目位于火车北站附近，优势在于国企开发，区位近市区，体量不大，小户型定位，对于地缘刚需有一定吸引力，劣势在于周边噪音影响较大，社区袖珍，配建安商房，周边老旧社区为主，区位也没有发展预期。
整体来说，项目的关注度并不高，少有人讨论，加上区位对于大部分客源的吸引力也不高，公建配套加持度也低，除了地缘刚需外，也只能吸引喜欢看铁轨的特殊客户，毕竟目前福州也不好找到铁轨新盘了。
对于有意向的购房者，可以保持关注，目前还有一栋楼未开，剩余138套未领证，可选的数量还有不少，当然对于安商房项目，可能更多人还会选择以后找拆迁户购买。
对于福州本土国企，今年也是考验的一年，频繁兜底后，今年也开始逐步上市，这么多企业，届时会如何定位发展，也是一件值得关注的事情。
对于建总，相比于左海、榕发而言，房企的地块相对来说，关注度并不高，加上房企目前项目都是以刚需产品为主，市场认可度也不算高。
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