农村房屋与小产权房，小产权房法律风险解读

在我国房地产市场中，与正常商品房相比，小产权房因为占地面积大，总价低，购买限制少，因此备受青睐，但是小产权的风险，您真的了解吗？惠诚律师将为您详细解读。

实践中小产权房主要有三类，第一种是村民在自己宅基地上自行筹资兴建的农民房；第二种是村委会和村民在集体土地上自行开发建设的统建房，村民既是建造者也是股东，年年等分红；第三种是开发商出钱，村集体出地合作建设的楼盘。

首先，农村经常会出现宅基地房的售卖情况，依据我国现行法律规范，在这类买卖行为并不合法。在法律上，此类房屋不可买卖，只能转让使用权，并且必须同时满足以下四个条件：

一、需经本村村民委员会同意和乡级政府批准。

二、转让人和受让人同为本村村民。

三、受让人无宅基地，符合宅基地申请条件。

四、宅基地使用权不能单独转让，须与住房一并转让。另外，转让人户口应该已迁出本村或属于“一户多宅或多房”，如系一户一宅，须明确表示不再申请宅基地，且有证据表明其已有住房保障，如与其他近亲属合户居住。

很多人因为小产权房价格便宜而选择购买，但是其中存在着下列法律风险：

一、没有办法办理产权证；

1、双方签署的购房合同不属于法律认可的正式购房合同，没办法在房管局备案；

2、开放商未缴纳土地出让金等费用，没有国家颁发的土地使用证和预售许可证，购房人不能取得房产证；

3、即便有证，也不是真正意义上的房产证，部分是镇政府或村委会出具的证，部分是绿本的房地产权共有证，享有的权利完全不一样。

二、难以规避“一房多卖”风险

因为小产权房无法进行不动产登记，所以买方很难确认卖方有没有偷偷将房屋再次出售。

三、脱离监管质量难以保证

大多数小产权房有严重的安全隐患，建设标准不达标的事情屡屡发生。

四、购房时无法进行银行贷款

不动产抵押以登记为生效要件，小产权房没办法抵押登记，银行自然也没办法设立抵押权。

五、套现困难，难以转让

小产权房不能办理变更登记，这意味着房屋的物权人还是卖方。

六、小产权房难以分割

因为购房人对于小产权房没有所有权，所以不管是离婚还是继承，法院很可能不对小产权房进行处理。

七、有可能被无偿征用或者征收

小产权房未经土地行政管理部门批准而使用集体所有土地的，涉嫌违法用地；小产权房无建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的，涉嫌违法建设。

八、随时面临业务“违约风险”

在面临拆迁或者地段价格暴涨的时候，卖方很有可能以签订的合同无效为由进行毁约。

对于已经购买了小产权房的，根据现行法律，两种情况有效，三种情况无效。

有效情形是：

1、本集体组织成员之间买卖小产权房；

2、将房屋出售给本乡镇以外的人员，取得有关组织和部门的批准。

无效情形是：

1、本集体与他集体组织成员之间买卖小产权房；

2、集体组织成员与城镇居民之间的小产权房买卖；

3、小产权房未办理抵押登记。

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