东莞小产权房拆如何补偿拆迁补偿及杂谈-2023东莞小产权房信息_深圳小产权房源

前面6个章节把立项可行性、规划可行性都讲了，接下来就是拆迁可行性与经济可行性啦。当然如果一个项目在立项或规划可行性方面就已判负了，那则无必要进入下一步了。

拆迁是个系统专业的活，涵盖了了测绘、确权、评估、谈判签约、物业移交及回迁等。本文不讲述这些，只说在投资阶段涉及到的拆迁可行性研究。

拆迁可行性大致分为拆赔方案、拆迁难易度两个方面，这两个为此消彼长的关系，拆赔方案标准高了，拆迁谈判难度较小，项目周期就较短，但项目整体效益就降低了。反之依然。

拆赔方案简单说就是为确定到底赔偿多少物业给原业主，以及剩余的物业有多少货值。

拆迁难易度就是除了回迁量这种定量问题外，还需考虑的其他影响拆迁工作的定性问题。

比如物业类型，同样10000㎡的物业，假如标的物是工业厂房，那可能就那么3、5个大业主以及一些租户；假如标的物是城中村，那可能是十来个的原住民房叔加上几十个外来业主。假如标的物是商住小区，那可能是上百个的购房业主。即使物业量相差无几，但不同的物业类型的拆迁难易度就是大相径庭了。

又比如社区关系问题，有的村委干部强有力，能协助推进拆迁工作，甚至做到总量包干。而有的村内部关系复杂，甚至派系斗争，各方利益相争，拆迁工作推进难度可想而知。

又比如权利人类型问题，村集体物业听村里的意思，村民个人也易受村集体影响，毕竟整个村的村民往久远说都算是一家人，做事总要考虑集体。私人老板在村里盖得厂房也不得不受限于村里，毕竟土地是村里所有的，建筑物得权属存在瑕疵。但是商住小区业主、国有证厂房等类型的业主就不那么容易受他人左右了，他们可不管你是居委会还是村集体了。

好了，不说拆迁工作中存在等各种各种的问题了，说实话做拆迁就没有简单的（哭笑），拆迁这等专业性高的工作还是交由专业的人来做吧，我们还是说回到拆赔方案的问题吧。

拆配方案说到底就是在旧改这场游戏怎么分蛋糕，大家都觉着旧改是个赚钱的活，也都想分多点蛋糕，最令人哭笑不得是少部分狮子大开口类型业主一张口就是1比3的比例赔偿。市场上相关案例很多，最常见的就是1:1的比例或小额上浮，深圳更新条例里也明确了部分物业是按不少于1:1的比例。但不排除也有出现1:1.3的比例甚至更多的情况，说白了赔多少终究是开发商和业主博弈的结果。

那我们在定制赔偿方案时，怎么样才能做到相对合理？旧改的核心价值来自于土地开发强度提升，例如由原来的2.0容积率提升至5.0，多出来的3.0就是价值所在。当然这个价值并不是没有成本的，容积率的提高增加了人口，意味着市政与公共配套设施的需求同步提升，建造这类设施所需的土地和资金便是成本。

分析一下业主在这旧改中做出了哪些贡献，最主要的就是上盖建筑和土地使用权，让开发商拆除后净地开发。这里要提出一个疑问句：土地收益权到底归属于谁？很多业主会误以为房子所坐落的土地是自己所有的，土地开发强度提升所带来的价值也是应当归自己所有。

但事实却不完全是这样的。

从土地性质上来说，土地分为国有与集体所有，前者一般为上盖红本商住小区、红本厂房等，后者为城中村、统建楼、村自有厂房等，针对两类分别做一个简要的讨论。国有土地，业主拥有的是土地使用权而非所有权，且是特定开发条件下的土地使用权，也即是土地出让时所规定的容积率及建筑密度等情况下的使用权。那么旧改致使土地容积率提高，即变更了土地使用条件，那么政府是要收取相应的地价款的，这个地价款数额便于容积率挂钩。说白了，政府认定土地收益权归属于自己。那这时一些人可能有疑问了：房子都是我的，拆了重建，为啥还要再次收地价啊？集体土地，业主这次不仅拥有了使用权，也有了所有权，是真正的土地主人了，那这回总该享受土地收益了吧。可实际上依然没有，土地法早就明确规定：经营性建设用地必须通过招拍挂出让。啥意思呢？原本预想的情况是：村民说我有块空地，谁出钱就卖给谁盖房子，开发商听了便去商议，谈好了价格便可以建房卖楼，两方皆大欢喜。但法律规定的情况是：村民说我有块空地，谁出钱就卖给谁盖房子。政府立马跳出来说不可以，村民问那咋办。政府说这样吧，我先把你的土地给依法征收了，统一规划好再出让给开发商盖楼。啥价格征收，啥价格出让呢？补偿价征收，竞拍最高出价出让。这情况一听，政府咋好像是个中间方啊。Emmmm现实情况就是这样，政府垄断了一级土地市场，在土地市场上既当“裁判员”又当“运动员”的角色，正因如此也造就了中国的土地财政制度。

扯远了，拉回原来拆赔的问题，说了一大堆的话也就是表明土地收益权并不是完全归属于业主，当然这不是我定义的，只是我对于政府制定的政策的理解。

不过现在的业主都逐渐认识到了问题所在，也都极力争取土地增值的收益权，因此政策也在逐渐让步了，比如东莞市《关于进一步完善土地收储整备补偿和利益共享机制的意见》中的利益共享机制：针对土地收储后出让用于经营性建设的，农村集体经济组织获得的增值共享按照不低于镇街所得土地出让纯收益的20%且不高于50%进行核算。

当然开发商不会也不能亏待业主，就看常规的1：1回迁比例似乎收益很一般，但实则不然，至少具备估值修复、权属修缮两个高价值作用。

拿城中村看（权属修缮），原本是非红本房，售价只有周边二手红本房的50%-60%，一更新后变身红本房，价值与周边红本房持平甚至更高，那这个房屋价值从60%提升至100%，收益高达67%，且每个季度都有过渡期安置补贴，让业主可以维持原有的居住条件，这样算下来的收益岂能说一般。（投资客不要自行代入，条件完全不一样）

那商住小区看（估值修复），一般来说都是年久失修的小区才会开展更新，这样的房子说坐落的位置都不会差，但却因为老旧导致了售价却比周边低了不少，可能只有周边的80%，如果一更新那就恢复了100%，甚至110%及更高。那么收益也高达30%。（投资客不要自行代入，条件完全不一样）

除了正常的物业补偿外，开发商也会给出低价加购面积、现金补偿，比如签约奖励、过节费、搬迁费、装修费等等。

说了那么多，可能读者会问那到底该如何定拆赔方案呢，其实这个是随着市场供需变化的，就提供一点思路吧。（仅供参考、欢迎交流）

1.城中村私宅

物业补偿。常见的是1:1置换住宅，但东莞违建情况比起深圳是有过之而无不及，4、5层还是在可接受的范围，然而加建改建到7、8层的也不在少数，因此也有按楼层划分的情况（参考深圳480㎡），例如华润的东城火炼树项目按3层为分界线，3层及以下部分置换住宅，4层及以上部分赔偿写字楼；远洋的凤岗塘沥村项目，按5、6层1:0.7赔偿住宅，7层及以上按8000元货币补偿。

货币补偿。常见的赔偿的标准可参考周边小产权价格上浮、新房5折-6折价格。

2.旧屋村

旧村有1层、2层的，还有未建宅基地的，一般这种类型的单方补偿相对较高，例如仅有1层高的按1:2置换住宅；2层高的按1层1:1.5置换住宅，2层按1:1.2置换住宅；未建宅基地按1:1.7置换住宅。

3.厂房

厂房的补偿一般常见1:1置换M1厂房，也有按1:0.x置换商办、住宅的。或者按周边二手厂房价格上浮一定比例后进行货币补偿。

1)村集体厂房：因村集体的长期收入重要来源便是自有物业的租赁租金，所以一般旧改后村集体还是希望有物业出租获取持续收入（当包租公），因此常见为厂房物业补偿。

2)私人外卖地厂房（租地建设）：对于这类上盖物归属于私人业主，土地归属于村集体的情况，需要分别补偿，但相加之和应该是和村集体厂房的补偿标准相当。

3)私人国有证厂房：此类已办证物业，常规标准。

4)公有资产厂房：也即是国有资产，东莞政策规定公有资产按现状价值评估与新规划条件土地评估价两者种取大值，计入地价款起始价。

4.土地

平常总盯着建筑部分，却容易忽略了土地的补偿。土地原为村集体用地，一经更新就变成了国有土地，这也算是村集体的资产流失吧。因此针对土地部分做一定补偿也是合理的。