上海小产权房买卖纠纷判例？法院：无效！-2023东莞小产权房信息_深圳小产权房源

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房屋买卖合同纠纷系列（四）

一、案情简介

2016年5月8日，刘某、蔡某签订房屋买卖合同一份，约定由蔡某将坐落于上海市崇明区长某室房屋转让给刘某，转让价格为770,000元。合同签订后，刘某按合同约定于当日支付首付购房款100,000元(实际支付85,000元，加上已付定金15,000元转购房款)，此后因房价上涨，蔡某以其房屋转让未征得其妻同意，且该房屋无有效房地产权证无法正常交易为由，明确表示拒绝转让涉案房屋，刘某向崇明法院提起诉讼，要求返还购房款，并赔偿房屋价差100万元等其它赔偿要求，并要求其它人承担连带赔偿责任。

本案一审崇明法院、二审上海二中院均认为：

1.因涉案房屋属“小产权房”的性质，不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续，故刘玉芝、蔡明法签订的房地产买卖合同无效，应当返还购房款。

2.买卖双方均明知涉案房屋无合法产证，不能交易转让，卖方存在过错，卖方自愿补偿10万元予以支持；而买方在此情况下对可能发生的房价上涨的损失应有合理的预见和止损义务，完全可以终止交易另行他处购买，价差损失难以支持；居间人在整个交易过程中未尽审查义务，未尽提醒告知风险的义务，亦具有相应的过错，但未收取居间费用，不予赔偿。

二、案例链接

上海市第二中级人民法院（2017）沪02民终3147号，刘玉芝与上海欣佑房地产有限公司、蔡明法房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

三、美猫律法提示

“居者有其屋”是大多数国人的想法，在上海飘荡的人总想有一个自己的落脚之处。此外，由于房价的上涨，因限购政策的因素导致许多“投资者”将目光瞄准了小产权房。但综合全上海关于小产权房的判例导向，购买小产权房风险极大，众多购买者应当慎之又慎。本律师通过裁判文书网等网站查阅统计了全上海关于小产权房的判例后进行归纳，将在下文将地域、判例导向及判决理由进行分析，也让众多准备购买小产权房的购买者在购买小产权房时能够多加考量，同时对已购买小产权房的业主给出一些自我保护的建议。

（一）已公示案件区域

上海中环内基本已经不存在小产权房，小产权房集中于外环区域，崇明和松江居多。

（二）“小产权房”合同效力的认定

1、就上海而言，合同有效比率极低，大多数案例支持合同无效。

就上海判例导向来看，一般均将小产权房的买卖合同认定为无效合同，少数认定有效的案例往往是基于“诚实信用原则”及维护社会稳定的原则进行裁判，如上海市奉贤区人民法院（2016）沪0120民初6874号判决书中，法院认为：“当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。双方协议已全部履行完毕达八年之久，原告该辩解意见不符合诚实信用原则，也不利于社会经济秩序的稳定，故原告的上述意见本院不予采信，对于原告要求判令陈杏兴与被告柳维林签订的《房屋产权及地基买卖协议》无效的诉讼请求，本院不予支持。”

而其余认定合同无效的案例，大多都直接以违反法律、行政法规为由判定合同无效，如崇明县人民法院（2016）沪0230民初6675号民事判决书认为“违反法律、行政法规强制性规定而签订的合同无效。本案中系争房产性质系“小产权房”，未依法登记领取权属证书，依法不得进行交易。”上海市青浦区人民法院（2017）沪0118民初10699号民事判决书认为：“根据庭审确认的事实，本院认为，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。本案中，两被告签订的房屋买卖协议，违反了相关国家法律、法规的规定，两被告签订的房屋买卖协议的交易行为违反法律禁止性规定，应为无效。”

2、从法律规定及法理上分析，小产权房的房屋买卖合同应当认为有效。

虽上海的判例导向认为小产权房的房屋买卖合同无效，但是本律师从法律规定及法理上分析，小产权房的买卖合同应当有效。

从法律规定上说，房屋买卖合同的效力本应严格依据《合同法》来认定，上海关于小产权房买卖合同的判例中，认定合同无效一般援引的法律条文为《合同法》第52条第5项：违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。而违反的基础如《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》规定，及《中华人民共和国土地管理法》第六十二、六十三条等都是国务院的决定、意见、通知等，并非法律、行政法规的规定。而《中华人民共和国土地管理法》第六十二、六十三条也仅为管理性规定，而非效力性强制规定，不应当作为合同无效的理由。

此外，合同有效与否与物权是否转移，应当根据物权区分原则相互分离，即便不能进行转移登记，那也仅为物权变动行为无法实现，产生合同未履行或无法履行的结果，但合同并不因此必然无效：典型的范例为“一房二卖”，两合同均有效，不能实现物权变动的合同可主张违约责任。

四、美猫律法建议

1、因为政策导向以及社会稳定的问题，存在不可避免的实践困境，大多数地区仍旧将小产权房的买卖合同认定无效。小产权房的问题不仅是司法问题，更是社会、政策问题，各地“小产权房”购买者在购买前应当结合当地政策和裁判导向，否则将会面临极大的合同风险。在合同判定无效后，也难以判定过错方（通常法院认为均有过错，各打一棒），导致购房者实际上蒙受极大的损失。

2、如果已经购买了小产权房的业主，不妨与卖方再签订一份补偿协议，另行对买卖合同无效的后果进行约定，至少能在一定限度上维护自身权利。

同时，业主应当留存卖方的身份证复印件，现有房产证（或其它权属凭证）复印件，留存好转款凭证。若存在现金缴纳的情形，必须让卖方亲自出具收条，收条上写明日期、购房款金额（大小写双重记录），并签字附带手印。

五、法条链接

1、《中华人民共和国合同法》

第五十二条有下列情形之一的，合同无效：

（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

（三）以合法形式掩盖非法目的；

（四）损害社会公共利益；

（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

2、《国土资源部、中央农村工作领导小组办公室、财政部、农业部关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》

十、严格规范农村集体土地确权登记发证行为

结合全国土地登记规范化检查工作，全面加强土地登记规范化建设。严格禁止搞虚假土地登记，严格禁止对违法用地未经依法处理就登记发证。对于借户籍管理制度改革或者擅自通过“村改居”等方式非经法定征收程序将农民集体所有土地转为国有土地、农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农业建设、城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或“小产权房”等违法用地，不得登记发证。对于不依法依规进行土地确权登记发证或登记不规范造成严重后果的，严肃追究有关人员责任。

3、《中华人民共和国土地管理法》

第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。

农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。

农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。

第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。