买小产权房怎么杀价(也拒做“接盘侠”)

在二手房市场交易中，学区房堪称“硬通货”，同时也是炒房客的重点目标。但在深圳，学区房近期热度明显降温，一些远低于此前成交价的优质学区房也无人问津。比如在某拍卖平台上的一套深圳顶级学区房遭遇流拍，而且起拍价相比市价便宜了500万元以上。

深圳学区房遭遇致命打击的原因在于，近日，深圳社会建设领域的“基本法”——《深圳经济特区社会建设条例（草案征求意见稿）》（下称意见稿）在深圳市人大常委会网站公开征求意见，其中提到，深圳拟推行大学区招生和办学管理模式，建立义务教育学校教师交流制度，健全优质教育资源共建共享机制。

“拟推行大学区招生”，仅8个字，且只是在草案征求意见稿里的8个字，没定义什么是大学区，没给出具体执行方案，没说何时开展，就足够撩拨起深圳楼市敏感的神经。此前有新闻称，有的买家甚至准备放弃200万元的定金毁约。

学区房业主开始抛售

据央视财经，上周，拍卖平台显示，位于深圳福田区的港中旅花园26栋一套116平方米的学区房起拍价1969万元，比市场价便宜了500万元左右，但是直到拍卖结束也无人出价。央视财经记者实地走访附近中介门店了解到，由于该小区带荔园外国语小学和深圳高级中学学位，同户型房子总价基本都在2500万—3000万元，单价超过20万元每平方米。

在此之前，深圳优质学区房百花片区的长城花园一套104.7平方米的房子起拍价为1084万元，单价在10万元，每平方米比市场价便宜了三万多元，但同样遭遇了流拍。目前二拍价格更是降到了867万元。

购房者也陷入观望。据央视财经，深圳市民李女士最近一直在看学位房，她表示如果深圳推行大学区，原先想买的房源价值将大打折扣。“我看了这个片区，均价大概在13万左右。我现在入手的话，很怕套牢在上面，担心就算买了学位房，能不能在这个学校入学，而且现在入手的话，又担心房价还会下降。”

前述放弃200万元定金毁约的也是抱有类似想法。据时代周报报道，这位欲在深圳换房的人士表示，“我7月底看中香蜜湖的学位房并下了200万元定金，加上税费、中介费等各方面费用总购房成本超过2000万元。”深圳拟立法推行大学区后，她的第一反应就是应该放弃200万元定金退房。

在其看来，如果深圳推行大学区，原先定下的房源价值将大打折扣。相较于承受房屋跌价的损失，及时止损更理智。目前细则未明，她仍在观望，但天平已有所倾斜。

在购房者陷入观望的同时，不少学区房业主开始果断“割肉”，抢先抛售。百花片区是深圳传统的热门学区房片区，有着深圳楼市风向标意义。这里的房产中介表示，学区房新政即将实施的消息出来之后，已有多名学区房业主打电话前来咨询。目前该片区的放盘量有了明显增加。

图片来源：央视财经

深圳某地产公司百花片区中介人员表示，以前可能每个月的放盘量大致是五六套，征求意见稿以来，量明显增加了，可能能达到10套以上。到店的业主主要关心的就是现在政策对周边房价的冲击。

深圳某地产中介公司福田北区负责人也表示，尤其是以前的那种纯学区房，就是比较小面积的学区房有明显地增多，其所在片区可能至少增加到10%到20%。很多业主也经常在咨询现在市场的成交状况。

实际上，不只是学区房，深圳二手房成交量近期整体下跌明显。深圳市房地产中介协会根据深圳市住建局房地产信息平台预录网签合同数据分析得出的数据显示，8月2日至8月8日当周，深圳二手房网签量仅为556套（含自助网签），首次跌穿600套关口。

据深圳中原研究中心，7月份，在其测算样本中，有54%样本房源价格下跌，46%样本房源价格上涨。

全市中介门店关停500余间

地产中介对市场冷暖反应最灵敏。

每日经济新闻此前报道，有房产经纪人告诉记者，之前他们有接近400个员工，现在加上老板、老板娘、会计、出纳等都不到100人，人员流失严重。

同时，记者在调查中观察到，不少热点片区中介门店已关闭，房东在已搬空的店铺门上，重新贴出了招租广告。

对于市场低迷行情下中介离职关店现象，近期深房中协做了一次大规模的行业摸底调研。

此次行业摸底调研，深房中协共收回798家机构合计4161间门店的情况，问卷调查覆盖率达到全市门店（已备案）总量的近6成。

调研结果显示，有104间门店已关闭且已办理工商注销，占据总调查样本的2.5%；有220间门店已暂时停业，但未办理工商注销，占据总调查样本的5.3%。深房中协认为，根据类推法分析，预计现阶段全市中介门店关停总量应在500余间门店（含未备案），占全市中介门店（含未备案）的比例应少于10%。

深房中协数据还显示，已有大量经纪人离开中介行业。去年年底，深圳的星级从业人员有47840人；而截至今年7月1日，这一数字为45458人。这意味着，今年上半年，有近2400名星级从业人员离开房产中介行业。

来源：深房中协

此外，由于市场的持续低迷，房地产中介行业吸引力相比以往确实有所下降，“新人”（指完全无行业从业经验者）在新进从业人员队伍中占比呈现波动式下滑态势。

多地学区房降温

据央视财经不完全统计，今年以来已有北京、上海、广州、深圳、重庆、西安、厦门、成都、大连、南京、合肥、太原等超过10座城市出手，重拳整治学区房乱象。

在上海，7月16日，上海市房地产交易中心发布《关于进一步规范存量房房源核验及信息发布工作的补充通知》，明确自2021年7月19日起，对新申请核验房源增加挂牌价格信息的核验。按照新规，房屋对外挂牌价需通过政府核验后才可挂出；未能通过核验，报价虚高的房源，中介不得对外发布。

对于前期上涨幅度比较高的，以“学区房”为名义存在明显炒作行为的，将在此次价格核验中挤掉泡沫，还原出市场的真实价格，让其回归合理、理性。

上海新政实施约一个月后，近期据证券日报报道，不少价格畸高的学区房已经下架。

以此前备受关注的学区房上海梅园小区为例，其价格曾一度高至25万元/平方米，但根据证券日报记者获取的一张房源价格核验表显示，目前该小区通过价格核验的房源，均价在14万元/平方米左右。

一位家住上海内环的非学区房房东表示：“二手房价格核验政策出台后，我们家小区基本没什么房源挂出来了，内环里基本是非重点学区房和老公房，挂牌单价很难超过10万元/平方米，现在能在中介展示出来的房源，价格跟去年相比几乎没怎么涨。”

图片来源：摄图网（图文无关）

而在首都北京，西城区教改政策严格落地，犹如向学区房市场投下一枚深水炸弹。

据《每日经济新闻》此前报道，今年3月，西城区学区房曾迎来一波疯抢。购房者俞妍当时就在西城区月坛买了一套，“感觉大家在抢房”。

当时的盛况是，“我和中介刚到小区门口，接到电话说新上了一套房，赶紧去看，谈判就已经排到第5位了。2小时后，排第一的客户就签约了。”俞妍表示，又去排了第二套房，第7位。

“由于排第一客户的一直谈到晚上快9点了，大家都觉得应该没问题，我们就回家了。到了晚上快11点，中介来电话说谈崩了，问我去不去，所以大晚上11点我们又赶过去谈价格”，最终顺利签约。

实际上，去年4月西城区教委就发布了《关于西城区2020年义务教育阶段入学工作的实施意见》，明确指出自2020年7月31日后在西城区购房并取得房屋产权证书的家庭适龄子女申请入小学时，将不再对应登记入学划片学校，全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。

今年7月2日，不少北京市西城区幼升小的学生家长陆续接到了调剂电话。他们被明确告知，2020年7月31日后的购房家庭，不再对应登记入学划片学校，全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。

一大批2020年7月31日后巨资买下德胜、月坛和金融街三大顶级学区学区房的家长们，在按要求登录西城区教育考试中心官网登记意向学校时，意外地发现原本可以进的“牛小”基本都已经没有学位，只能选择片区的普通小学。

为了彻底给学区房降温，西城区此次做法堪称惊艳，因为严格执行多校划片后，分配到哪个学校，没有规律、不能干预，完全公平摇号。“买家违约，宁损100万定金”的案例开始闪现。

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