大连最大的小产权房，“老破小”能否成为刚需的归宿？-2023东莞小产权房信息_深圳小产权房源

相比于一些新盘，“老破小”的最大优点就是便宜，而最大的缺点就是居住和生活环境很差。但是，作为新大连人扎根大连的一个选项，究竟该怎么选呢？

事前说明：本文探讨的“老破小”，房龄在30年左右，面积在100㎡以内。

因为，房龄太大的，如果没有参与旧改可能会存在年久失修的问题，如果面积太大，无论单价如何，总房款都会比较高，不太建议刚需购房者购买。

老旧小区实拍图

市内“老破小”的主要优势和劣势对比

（1）“老破小”最大的优势就是地段和价格

而在大连，纯刚需的总价预算一般在100-120万元/套。因为，如果是夫妻二人双职工，最多公积金可以贷款70万元，而总价控制在100万元左右的话，首付30万元，外加一点商贷的话，普遍家庭还是能够负担得起的。

不过，目前大连信贷政策收紧，对于房龄过大的二手房可能会存在停贷的情况，这个大家需要具体情况具体向银行来咨询。

从配套来看，一般市内的配套都是现成的，公交、地铁、学校都是所见即所得，这里比较建议刚需在预算足够的情况下，选择距离地铁、学校、商圈更近的房子。如果未来一旦换房，之前的这套房子即便不卖也比较好出租。

在大连老旧小区附近穿梭的轻轨实拍图

（2）“老破小”最大的缺点就是没电梯、没物业

虽然楼层普遍不太高，但是电梯对于现代人来说还是挺重要的。特别是，家里如果有老人、小孩，电梯就显得格外便利。所以，没有电梯是“老破小”的一大硬伤。不过，如果你是年轻人，腿脚利索，天天走楼梯锻炼也是个不错的选择。

对于物业这个问题，可能每个人的想法都不同。

目前，大连一般新房小区的物业费在2.5-3.3元/㎡·月，而且对于小区有星级评判的要求。所以，一般有物业的小区，安保和卫生基本都能达标，有时候过年过节还能给点小惊喜啥的。

老旧小区，没有物业服务，对应也没有物业费的这笔支出。如果你能够接受开放式的小区以及卫生比较差的环境，老旧小区还是比较省钱的。

老旧小区的红利

当然，随着“旧改”的推进，我们能够看到，大连目前越来越多的老旧小区都换上了崭新的外立面，小区的公共设施也有了一定的升级，甚至有些小区加装了电梯。

（1）加装电梯

从去年开始，大连部分老小区开始推行加装电梯，并且从今年开始可以提取公积金来支付加装电梯的部分费用，这对于老小区来说是一个好消息。

但是，加装天梯也需要老小区符合一定的条件，同时，后期的维护成本也是需要解决的问题。

（2）老旧小区改造

从“暖房子”工程，到目前的社区环境改造。目前“拆迁”已经基本退出历史舞台，未来“旧改”将成为主流。目前，大连市内各区，已经在推进旧改进程。旧改不仅仅是给老旧的楼体换上崭新的外立面，而且还要对小区的一些公共设施以及园林小景做一些改造，这对于改善老旧小区的居住环境特别重要。因此，如果买“老破小”的话，更建议大家买“旧改”之后的房子，相对来说会比较新。

大连有哪些适合刚需的老旧小区？

在大连，泡崖、泉水和星海都是“老破小”比较集中的区域。对比来看，泡崖比较靠近机场，环境会比较吵杂、泉水距离市内较远，居住密度又很大。而星海位于沙河口区，距离大海有比较近。因此，更推荐刚需选择在星海附近选房。

在幸福里app，我们可以利用地图找房功能，搜索一下星海附近的二手房。重点可以关注孙家沟（均价1.9万元/㎡）。

其中，孙家沟区域由于距离医大二院、高新万达以及软件园都比较近，因此，人口的素质还算不错，区域内95年-2000年左右的二手房不少。

星海附近的老旧小区实拍

在这里可以给大家抛砖引玉，推荐几个小区，仅供参考。

大医物业小区：大医二院家属楼。

这个小区其实早年都是大医二院医生居住，但是随着时间的流逝，目前老人比较多，退休的医生也不少。而且，近几年也有不少年轻人在这个小区买房。小区物业费4毛钱，停车费一天5元。虽然不是封闭小区，但是基本的打扫卫生能够做到。

大医物业小区实景图

大医物业价格，来源：幸福里

星浦庄园小区：亿达比较早的封闭小区。

这个小区是亿达早年建设的，虽然房龄比较老了，外立面也不那么新了。但是，却是星海附近为数不多的封闭管理的老小区。缺点是有坡，无电梯。但是这个小区100万就能买到101㎡的房子，相对来说还是很合适的。