大连最新小产权房出售？权威回应来了

事关市民合法权益的保护

与市民生活息息相关

●房产证丢失如何补办？

●今年不动产登记工作有哪些变化？

●大连对公有住房出售实施了哪些便民举措？

12月18日，大连市自然资源局、大连市自然资源事务服务中心、大连市住房城乡建设事务服务中心、大连市不动产登记中心等单位工作人员做客大连新闻传媒集团“12345政务服务便民热线”节目，就不动产登记的相关话题与市民互动，解读政策，回答问题。

宋扬摄

提问&解答

Q1：今年大连市不动产登记工作有哪些变化？

答：1.实行涉税不动产登记“一岗通办”

今年4月起，涉税不动产登记正式改革为“一岗通办”，原本的6个环节直接缩短为1个环节，办事市民全程只需要到一个窗口，对接一个岗位，就可以办完所有业务，办理时间也降低到30分钟以内。这项工作在全国同行业中属首创。

2.积极推行“一网通办”多项业务实现不见面办理

目前，购房资格证明、丢证补证、公有住房出售、抵押登记等多项业务都实现了“不见面办理”。市民办理抵押登记，不需要再到登记部门，直接在银行就可以一次性全部办完。目前全市一共开通了250余个便民服务点。

“辽事通”“e大连”等手机APP开通了多项便民服务。市民想要查询房屋信息、可网签的项目、可办产权的项目或者办理购房资格证明，都可以直接通过手机下载“辽事通”“e大连”APP办理，全部线上操作，不需要再到窗口跑腿。

实行“跨省通办”，大连市不动产登记平台和国家“跨省通办”平台已经实现了连接，企业和市民不受时间和空间限制，就可以办理抵押登记、预告登记和资料查询三项高频事项。

Q2：根据政策，市内五区公有住房可以全部出售吗？承租人应该怎样申请？

答：根据大政办发[2020]60号文件，坐落在市内五区的砖混结构、框架结构单元式成套公有住房均应向具有市内五区城市户籍公有住房的合法承租人或者其配偶出售。未改变住宅用途的转租公有住房不影响出售。承租人或其配偶持《公有住房租赁证》等相关要件向产权（管理）单位提出申请。

政府直管公有住房由市住房和城乡建设事务服务中心负责出售，相关产权登记事宜请关注市住房和城乡建设事务服务中心微信公众号。依据公有住房出售相关规定，承租人可持《公有住房租赁证》等材料，取得产权单位（出售单位）的同意，与产权单位（出售单位）签订《公有住房买卖合同》，产权单位依据承租人提供的材料，对房屋类区、楼层、朝向、折旧及工龄等事项进行核算、审核后，向市不动产登记中心申请办理公有住房产权登记。

对自管公有住房，产权单位如果不积极配合，承租人可携带《公有住房租赁证》等材料到各区住建部门进行申请，各区住建部门均设立了产权登记帮办窗口。

Q3：市民赵先生想以自己公司名下房产作为抵押物，向银行申请抵押贷款，抵押手续能否快速办结？

答：为响应国家营商环境建设要求，进一步提高为企业融资贷款登记服务水平，自2020年8月3日起，凡是企业存量房融资办理抵押登记、土地使用权抵押登记（即抵押人为企业的），抵押登记时限由原来的2个工作日压缩为即时办理，实现即时申请、即时办结、即时取证。

赵先生的公司与银行准备好抵押手续后，双方代理人一同来市不动产登记大厅三楼企业登记专区，手续齐全状态下，全流程可以一站式办结，并且即时取证。

Q4：市民徐先生贷款还清，在银行办理抵押注销登记是否可靠，还需要去不动产登记中心做什么吗？

答：债务人结清贷款后，抵押权人和抵押人共同提出抵押注销申请并提交抵押注销材料，来市不动产登记中心办理，经核准无误的即完成抵押注销登记。中心与银监会合作，允许部分银行线上办理抵押、抵押注销等，抵押人在抵押银行提交一次手续，即可完成还款、注销抵押登记和领取权证手续，不需要再来不动产登记中心办理撤押。

Q5：徐女士房产证丢失导致无法落户，如何补办房产证？

答：《不动产登记暂行条例实施细则》第二十二条：不动产权属证书或者不动产登记证明遗失、灭失，不动产权利人申请补发的，由不动产登记机构在其门户网站上刊发不动产权利人的遗失、灭失声明15个工作日后，予以补发。

不动产登记机构补发不动产权属证书或者不动产登记证明的，应当将补发不动产权属证书或者不动产登记证明的事项记载于不动产登记簿，并在不动产权属证书或者不动产登记证明上注明“补发”字样。

不动产权属证书因保存不善，导致灭失时，徐女士应携带好本人身份证及时到不动产登记机构申请补证公告，待公告期满十五个工作日后，再到不动产登记机构申请补办房产证。也可以在“辽事通”APP上线上申请。

Q6：何先生想将名下房产给儿子，但不作为儿子夫妻共同财产，这样可以吗？

答：根据我国婚姻法的规定，婚姻关系存续期间父母赠与的财产如果没有特殊说明，属于夫妻双方的共同财产。但是如果在赠与合同中明确房产是赠与夫妻其中一方的，则归属于夫妻受赠者一方所有，因此可以认定为夫妻一方的个人财产，夫或妻的另一方无权要求分割此部分财产。现实操作中，父母可以将房产只赠与孩子一人单独所有，这也是法律保护私有财产的体现。

赠与人和受赠人可到不动产登记机构办理房屋赠与转移登记。办理登记时，何先生应当在赠与合同中明确标注该房产只赠与儿子单独所有，不作为其夫妻共同财产，同时受赠人申请单独所有，产权证上将注记“单独所有”字样。

Q7：王先生婚前有一套房子，今年办理结婚登记，想在房产证上加上妻子的名字，是否需要交税，多长时间出证？

答：财政部、国家税务总局【2014】4号文规定：在婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有或另一方所有的，或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有，变更为其中一方所有的，或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有，双方约定、变更共有份额的，免征契税。

婚前财产原登记在一人名下，申请增加配偶为共有人的，夫妻双方可到不动产登记机构办理依夫妻关系增加共有人变更登记，提供不动产权证、身份证件、户口簿以及相关婚姻证件。不需要缴纳任何税费，两个工作日即可出证。

Q8：张女士的老伴患有阿尔茨海默症，她想处置老伴名下的一套房产，她能不能自己一个人卖房？如果不能，需要提供什么材料？

答：《民事诉讼法》第一百八十七条，申请认定公民无民事行为能力或者限制民事行为能力，由其近亲属或者其他利害关系人向该公民住所地基层人民法院提出。

认定一个人是否具备民事行为能力是非常严肃的事情。根据法律法规规定，对于公民是否具备民事行为能力，应由法院进行认定。认定后，可由无民事行为能力人的法定监护人或指定监护人对其财产进行处分。

张女士应当到其老伴户口所在地法院申请对其老伴是否具备民事行为能力进行认定。如果对监护人有争议的，还应当提请法院指定监护人。如果没有争议，则可由法定监护人代为办理。

Q9：市民刘女士三年前给两岁的儿子买了一套房子，现在刘女士夫妻两人想将房子卖掉，给孩子买个学区房，刘女士是否可以卖孩子的房子，需要额外准备什么材料？

答：《民法典》第三十四条，监护人的职责是代理被监护人实施民事法律行为，保护被监护人的人身权利、财产权利以及其他合法权益。《不动产登记暂行条例实施细则》第十一条，无民事行为能力人、限制民事行为能力人申请不动产登记的，应当由其监护人代为申请。因处分不动产而申请登记的，还应当提供为被监护人利益的书面保证。

未成年人可以作为权利主体购买房屋，可是处分房产时就遇到了难题。根据相关法律规定，为了保护未成年人的合法权益，房屋不能随意转让、交易，除非是为了未成年人的利益。这里所指的“未成年人的利益”主要包括为了未成年人的健康或接受教育，如治病需要支付大笔费用、出国留学的费用，或因未成年人致人伤害、财产损害的赔偿数额较大等情况。办理登记时，监护人应当提供证明监护身份的材料以及出售房产是为了未成年人利益的书面保证。父母两人作为监护人，一起到场办理。

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文字：吴耀辉

资料：大连市自然资源局大连市自然资源事务服务中心大连市住房城乡建设事务服务中心大连市不动产登记中心

编辑：秦龙

校对：鞠传强孟颖

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