深圳小产权房南北通透？教你分辨

如果你最近在关注二手房，那你肯定常常刷到朋友圈里的各种“笋盘”。

低于上一套成交xx万、业主急卖、超笋房源...

仿佛二手房不配上“笋”这个字，都不配挂牌出售了。

就连去看二手房，带看的中介都会直说，不笋不好卖。

不过，价格低就是真笋盘吗？

这个十一小长假，我陪一个朋友去看二手房，顺手总结了捡笋的几个坑，希望能给你一些参考。

毕竟能不能捡到笋是其次，避坑、安全是第一诉求。

两种情况，最有可能捡笋

什么是笋盘？

首先便宜≠笋盘。

即使是笋盘，房子本身必须是没有硬伤的，同时性价比也不错。

难免有人问了，既然这样业主为什么要卖呢？

对，这正是深圳二手房成交量上不去的重要原因之一。

深房中协统计的最新数据显示，截至10月10日，全市共有38443套有效二手房源在售，前三的有宝安7337套、南山6074套、罗湖5079套。

可供对比的是，今年4-9月，深圳共有12185套二手房过户，月均过户量2030套，不算增量，还可以再卖20个月。

所以更多的人，只是假装在卖房。

受访的福田片区中介也反映，“等待市场好转是现在大部分业主的心态，很多卖房业主对现在的价格表示不能接受。”

那么，什么情况下出笋盘？

大致可以分为两种，一种是原业主因为生意等急需用钱，这种情况，只要买家资金在手、能够快速付钱，不仅价格能压一压，捡到笋的概率也能提高不少。

还有一种是业主卖房置换，置换就像个连环扣，重点在于业主能不能以理想的价格买入下一套房。

我最近知道的一个案例，共涉及到4套房子，所以中介只能从中间的置换买家入手，最终，置换买家以较低的价格买入了下一套，同时降价出售原本的房子，促成了这笔成交。

所以买二手房更多的是看心态。

毕竟，这个行情下，钱在哪，主动权就在哪。

笋盘避坑，小心这三种房源

如果你遇上的业主正好着急卖，不管是变现还是再买房，你距离买到笋盘就更近了一步。

不过，还是需要提醒，市场上自称“笋盘”的很多，有三种房源需要特别注意，避免入坑。

??高负债房源

最近高负债的房源案例有很多。

比如，西丽片区代表性的大社区桃源村，有一套房源：

满五唯一，房子本身也没有硬伤，贴近参考价出售，乍一看是“妥妥的笋盘”，但是再仔细一看，欠款就有490万，甚至超出了参考价。

这意味着，一旦你的定金交到卖方手里，就存在无法收回的风险。

另外，负债高于成交价的70%的房子，正常的担保公司基本上都会拒绝提供赎楼服务，即便是能提供，收费标准也大大高于正常单，有时甚至是好几倍。

最近，南山豪方天际的一套房源降价出售，也是因为业主负债较高，74m2的3房，报价从780-750-728，到现在708左右都愿意卖，参考价740万。

还有一套龙悦居四期的房源，报价也是一降再降，据片区中介透露，这套房源还是绿本，业主手上甚至没有钱可以去换红本，只能等付了定金、换了红本再交易。

所以，在二手房买卖签约之前，一定要落实卖方的负债。

针对负债较高的房源，在合同中应做更多的约定，避免造成损失。

比如将定金托管至中介方，卖方未成功赎楼之前不能收取定金。

要在卖方担保公司出具保函之后再做资金监管。

同时，约定好违约责任以及合同解除的条件，避免在交易过程中房产被查封带来的风险。

??高税费房源

买二手房，税费也是需要重点考虑的一方面。

有些房子看起来“笋”，一算税费就不行了。

京基御景华城是深圳热门成交小区，据乐有家数据统计，今年6-8月共成交21套，福田第4，放在全深圳，也能进前十。

上次陪朋友去看了两套同户型的房子，售价相差接近30万，不过了解之后才知道，挂牌价较低的那套房源，不满五，仅增值税加个税就接近31万。

9月30日，财政部、税务总局官宣，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。

难得的是，深圳换房业主也能受益。

深圳贝壳研究院院长肖小平在其微博中表示，930政策释放的利好多少起了作用，体现在成交上，今年十一7天假，比去年上涨34%。

??特殊房源

福田80㎡的3房，南北通透；

产权也不错，红本在手、满五唯一；

挂牌440万、参考价418万，上一套成交480万；

再加上一句“价格还有得谈”，你会心动吗？

反正我朋友心动了，即使事先知道没有电梯，旁边配套也一般，但是到了看房现场才知道，这都不是重点，重点是这个小区有部分房源窗外看墓地。

而这套所谓的“笋盘”，正是这些房源的其中一套。

当然，起初中介也没有告知，而是看到窗外一个类似寺庙的建筑物之后，去询问了小区门口的物业人员，才知道那是守墓人居住的地方，再往后就是墓地了。

所以提醒大家，虽然说现在线上VR看房都已经非常成熟，还是建议多实地走访。

另外，对于大社区来说，还要关注房源在小区的整体情况。

比如，同样的面积，是不是别的户型有高赠送等等。

举个例子，以坂田片区的标杆盘万科第五园来说，整个小区共有9期，4期挂牌价与参考价相差近百万，8期甚至有低于指导价的，乍一看是8期房源更笋。

▲万科第五园位置图|图源乐有家

事实上，万科第五园8期不是万科开发，而是由另一家开发商建成后，被万科并进来的。

虽然现在由万科统一管理，但是户型设计等方面还是略有差异，错层设计，只有偶数层客厅出阳台。

而4期房源多高赠送，使用率相比8期高出一大截。

加上，体现在参考价整体差别不大，不实际对比了解就很难发现。

篇幅有限，不能列举出所有。

总结成一句话，买房还是要多看，不要排斥中介，多方面收集信息，多对比。

最后，关于二手房，

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