叶檀谈深圳小产权房 海南超越深圳上海香港？捧杀暴戾之气，惨不忍睹

6月1日晚，儿童节，海南岛迎来了特殊的礼物，《海南自由贸易港建设总体方案》发布。

很快，海南超越深圳、超越上海甚至超越香港的文字扑面而来。捧杀暴戾之气，惨不忍睹。

海南的区域位置适合当自贸港，但海南有弱项。

为了海南的健康发展，请坚定信心，也请正视弱项，不要捧杀。

基础差底子薄

海南建省时间不长，1988年4月26号，成立海南省人民政府。

这个省的GDP和人均收入在全国排名都不算高。

2018年年末，海南省省常住总人口934.32万人，GDP4832.05亿元，比上年增长5.8%。

2019年增速一样。2020年1月22日，海南省统计局通报，经国家统计局统一核算，2019年海南省地区生产总值完成5308.94亿元，按可比价格计算，比上年增长5.8%。

看上去增速相当不错，但跟发达省份天悬地隔，而且，差距还在不断扩大。

当年，深圳GDP突破2.4万亿元，同比增长7.5%；一个南山区，GDP就突破了5000亿元，海南省一个省不及深圳一个区。

海南的GDP在全国排名一直倒数。2018年，海南这次排28名，31个省市自治区排名倒数第4。

以GDP论，1个上海顶7个海南，1个深圳或香港顶5个海南。GDP不是最重要的，但缺乏GDP是万万不可的。

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数据有喜有忧，当地GDP总量低，但人均GDP不算低，2018年人均GDP第16位，比总量高了12位。

海南人口在增长。2018年年底，海南常住人口934.32万人；到2019年年底，人口增长到了944.72万人。

实打实的说，海南GDP总量排名一直在全国倒数5名之内，人均GDP一直在16名左右。

这跟上海、深圳没法比。引用一组数据，上海的人均GDP接近海南的3倍，深圳接近海南的4倍，香港接近海南的6倍。

而且，海南的GDP很不均衡，工业基础差，服务业一枝独秀。

工业跟农业一样底子薄。2019年，按三次产业划分，第一产业增加值1080.36亿元，增长2.5%；第二产业增加值1099.04亿元，增长4.1%；第三产业增加值3129.54亿元，增长7.5%。

海南的一块蛋糕里，第二产业占比只有20%出头，20%里，还有一半建筑业。工业增加值只有500多亿（还要撇除采矿和水电燃气供应，才是制造业）。

深圳市南山区的工业增加值都比海南省高得多。而整个深圳，相当于16个海南。

海南全省服务业增速高于整体经济1.7%，对经济增长的贡献率为75.6%，是拉动经济增长的重要力量。

很明显，海南要发展，只能往消费等领域发展，要发展金融，只能往消费金融等领域发展，不要奢望代替香港、上海和深圳的金融中心位置，压根儿不具备这样的经济基础，人才基础。

海南省内各区域之内也特别不平衡。

海口市、三亚市、儋州市，通常位于全省GDP前三甲，全省血液集中到海口，2018年海口生产总值达1510.51亿元，占全省生产总值的1/3左右。

没有海南全省发展，谈何经济高地？

泡沫文化深厚实体困难重重

我去海棠湾的时候，奥特莱斯的货品不多，看孩子想买些玩具，也没有买到。围绕着商场，尽是举着宣传单的售房者。

中国最早破灭的房地产泡沫就在海南。

1988年脱离广东建省之时，海南房地产均价格每平方米1350元，1991年为1400元，1992年，狂涨到5000元，环比上涨257%。

1993年上半年，房价达到顶峰，每平方米7500元，从下半年开始回落。

地价走过了相同的周期，1991年，海口地价最高每亩98万元，到1993年，上涨到疯狂的680万元，到1996年初，下降到约100万元，跌幅85%。

当时海南城市人口100多万，房地产公司1.3万，平均80人一家地产公司，1楼签了房产卖买合同，到6楼加价就卖了，万通六君子王功权、冯仑、易小迪等人在高峰期逃离。

房产泡沫坑了一批人，也坑了一批金融机构，全国各种资金通过各种渠道进入了海南楼市，当泡沫破灭，绝大多数房地产开发商成为银行债务人，这些债务人把房地产高价抵给银行。

新中国金融史上第一间倒闭的银行，就是海南发展银行。

罪魁就是房地产泡沫。

因为房地产狂涨，很多信用社高息揽存，1997年中国人民银行公布的银行存款基准利率为5.67%，海南部分信用社吸储利率竟然高达25%，一旦房地产价格下跌，很快入不敷出，借新还旧。

1997年年底，几十家信用社资不抵债，多次挤兑。海南省政府决定让海南发展银行兼并28家信用社。

1998年的6月21日，央行宣布关闭海南发展银行，由工商银行托管，央行提供40亿元人民币的再贷款，用于清偿居民储蓄及合法利息等债务。

海南不想再靠房地产。

2019年，海南全省房地产开发投资下降22.1%，非房地产开发投资增长2.9%，全省房屋销售面积829.34万平方米，比上年下降42.1%，房屋销售额1275.76亿元，下降38.8%。

但翻看几家海南上市公司的报表，仍然疑问重重。

比如我们写过的海马汽车，在中国汽车销量疯狂增长的年份，一家汽车企业居然业搞成这个样子，靠卖房地产拯救自己，也是醉了。

6月3日，*ST海马公告，“为优化和盘活存量资产，拟通过招标和/或委托中介机构，按照市场价格在二手房交易市场挂出等方式，公开出售位于海口市金牛路2号的18#住宅楼共145套（总面积约4217.05平方米）的部分闲置房产。最终处置价格以成交价为准。”

这不是海马汽车第一次卖房。

2019年4月，海马汽车第一次披露《关于公司拟出售部分闲置房产的公告》，5月，二度发布“卖房”公告，两次总计拟对外出售的房产高达401套。

海马汽车2017年、2018年连续两年净利润为负，2019年扭亏为盈，归属于上市公司股东的净利润8519.62万元，仅出售闲置房产一项，就为公司贡献了6173万元的净利润。

今年一季度，海马汽车销售量仅2591辆，同比下降49.12%，继续亏损9918万元，2019年一季度亏损4398万元相比，亏损幅度扩大超过1.25倍。

一家实体企业不好好干活，就靠倒腾房子？！

还有椰岛，翻翻账，不忍目睹。

这大概跟到海南的人口构成有关，海南当地人习惯了优裕的自然环境，上棵树有椰汁，下个海有大鱼。让人联想到东南亚泰国、柬埔寨等热气蒸人的国家。

现在，海南是著名的东北候鸟岛，比较聪明的人会跑到海南呆着。天一热，海边尽是穿着花衣裤吹凉的人。

1988年，十万人才涌下海南，海南成为年轻人的寻梦之岛。

当时海南容纳了他们，却没有足够的经验与实力，让他们成为真正的企业家。反而鼓励多数人，成为投机者，还发生了汽车走私等等事件。

海南有一流的高科技制造业人才吗？没有。

海南是四季花盛开的旅游之岛，有一流的旅游度假人才吗？没有。

海南是消费之地，有一流的消费金融人才吗？还是没有。

海南，吸引人才，用好人才，任重道远。

海南目前对标对象是泰国

每到发展的关键时刻，海南就会迎来一波政策红利，这是幸事，又是难事。

我们一直想对标佛罗里达，而现在，更现实的是对标泰国。

海南的第一次机遇是在1988年设省、建经济特区，当时的政策，今天难以想像。

1988年8月1日，海南省政府发布“比特区还特”的30条政策，资金进出自由、境外人员进出自由、货物进出基本自由。

这一年，仅海南人才交流中心就收到了17万封信，要求到海南工作。更多的人怀揣梦想直奔海南。

结果演变成房地产泡沫。

这不全是坏事，没有1988年这一次，海南经济不可能有今天的成长，估计还是苏东坡诗中的孤悬之地。

第二次机遇，2010年建设国际旅游岛。

5年之后，有一篇调研报告《海南省旅游人才发展状况调研报告》，认为在未来10年，海南省旅游行业人才需求缺口超过20万人，高级管理、专业技术、服务技能型人才等三类人才的需求缺口最严重。

海南省旅游人才的年增加需求约2万人，但海南省的实际供应能力仅5000人左右。

缺遍地分布的能说一口流利英语的大堂经理，缺热情洋溢、既能说土话又能说洋泾浜英语的餐馆老板，国际医疗中心远没有形成品牌效应。

这些，泰国比海南强。

总体而言，泰国的物价比海南便宜，从机票到住宿、饮食，我到清迈去一趟不过几千元，到海南同样的价格，很难享受到有烟火气的、还算体面的服务。

泰国之所以成为旅游中心，成为全球医疗中心，不是无缘无故的。

2020年儿童节，海南迎来第三次机遇，这也是中国迎来的大的发展机遇。

这次海南新政，牵涉到船舶、金融衍生品、制造业、远洋、教育等方方面面。如果没有国际人才观，不可能按期完成目标。

来看几条干货：

人才个人所得税最高15%，鼓励类企业实施15%企业所得税，企业进口自用生产设备免征进口关税、进口环节增值税和消费税，进口生产原辅料免征进口关税、进口环节增值税和消费税。

进口原材料，发展组装，这是为中国留一个低成本的制造基地。

国际人才进来，不仅税收低，还有各类国际学校，有国际通用医疗机构。

海南是一颗重要棋子，经济发展的关键时刻，我们屡屡会动海南这颗棋。2018年开始，开始新一轮经济转型，海南再次脱颖而出。

这一次动海南，让海南岛成为服务、金融、消费、制造等为主体的国际自贸岛，为的就是全局，在国际国内打通一扇窗口。

你要封闭，我就开放。

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