深圳翠湖花园小产权房？怎么买最赚？

“我刚需买房，想自住+投资，不过预算不高，坐标某某城市，有什么项目推荐吗？”

“诶，果然，人都是欲望满身。”

说实话每次听到都有点愁，心想原来有这么多人和我一样，想有这样的好事儿。

但实际上想要兼顾投资+自住，操作起来是难得这样两全其美的，因此我们通常建议投资和自住分离。

不过就像我说的，虽然难，但是可实现。

我又想了想粉丝提问的条件，发现一些郊区地铁盘好像还算符合，价格不高，又有上涨潜力，好好筛选一下买一套也不是不可以，毕竟你预算也有限是吧。

拿什么定义你？我的郊区地铁盘

百科里定义的郊区比较泛，什么距离城市近，有一定农业活动的区域就是郊区，但这样不够具体，让人很难去界定。

我认为房地产领域的郊区，可以将城市通勤半径外的区域看作郊区，一线城市的通勤半径是30km，二线城市是20km，也就是20和30km外的地方。

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也可以将远离市中心配套不完善的项目看作郊区盘，比如广州番禺万博翠湖花园、深圳坪山的万科金域缇香、惠州惠阳的保利阳光城。

再来说地铁盘，一般是指距离地铁2公里以内的项目，1公里以内的可以叫近地铁盘。

综合以上因素，基本就是我们所说的郊区地铁盘项目。

买郊区地铁盘，凭什么？

“买郊区地铁盘，凭什么？”

回答这个问题，就像开篇提到的粉丝求助一样，为什么要买？还不是因为钱少还想买的好，想在物有所值的基础上，物超所值。

郊区地铁盘有几个优势：有未来预期、性价比高、居住环境好、价格便宜，当然这都是相对于城市中心区来比较。

一般来说，城市郊区多是未开发的处女地，开发商拿地价便宜楼面价低，价格一般也不会很高，因此同样是广州一套100平的房子，中心区要上千万，郊区300万就可以，这性价比不言而喻。

再者因为土地价格低，拿到大片土地的开发商，除了盖房子，还有富余做绿化，打造项目生态宜居的标签。

以上这些，再加上地铁因素，地铁在建设的三个阶段都能给周边的项目带来上涨红利：地铁规划出炉时、地铁建设期、地铁开通时。

另外因为郊区的地铁不比中心区的密集，中心区短短几公里可能就有几条地铁线，项目基本都能沾上地铁盘的标签，如今也大都投入使用，地铁红利早就被消耗了，而郊区则主要靠一两条地铁线带动，很多都处在建设和未开通阶段，地铁红利还没有被消耗，对房价的影响会更明显。

比如我们可以通过数据查询得知，深圳坪山14年到17年间的房价涨幅领跑深圳，达到142%，而这期间，通往坪山的14号和16号线就正处在规划阶段。

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什么条件的房子最值得买？

政府规划发展的郊区，一般都会有一定的利好倾斜，来促进郊区发展，比如宽阔的路网、产业的引入等。注意这些因素，也是买到优质郊区地铁盘的关键。

再综合上文提到的一些郊区地铁盘优势条件，这里具体量化几个点，大概就是选择郊区地铁盘的必要因素：

1.郊区买房要选近地铁房，最好800米以内的，也就是步行十分钟内的距离。不会因为距离地铁太近，受到地铁震动和噪音的影响，也不会因为距离太远，要在人烟稀少的郊区路面踱步十几二十分钟，才能使用公共交通通勤。

2.城市界面新，路网宽阔。任谁也不希望自己买的住宅小区，却住出城乡结合部的生活体验吧，在这一点上，我觉得广州南沙就做得很好，双向6车道的宽敞道路，还有沿街打理精细的城市绿化，整个都给人一种生机勃勃的感觉，让人对于这里以后的发展充满信心。

南沙城市界面

3.有商业和教育配套。如果是类似北京燕郊、郑州龙湖镇这样的地方，虽是郊区，但也是妥妥的睡城概念，有居住而无社区，商业和教育需求都无法在区域内释放，这样的住宅显然是不适合刚需的，真正政府规划发展的区域，都会配比一定的商业教育资源，满足基本生活需求，否则，就不是个优质的郊区地铁盘。

4.有一定的产业导入或原生产业。区域的发展离不开产业的支撑，产业是区域可持续发展和吸引人口的关键因素。

5.房价在合理区间内。即使是郊区，也一样会有地王拍出，抬高区域房价，这就可能导致相邻地段的郊区住宅也有不小的价差，遇到这种情况，如果不是项目本身确实有周边项目不可比拟的优势外，不要买高出均价过多的项目。

针对以上几点，这里再总结一下这类房产的适宜人群，分别是地缘客和投资客。

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